Le terrain
Les règlements
Les autorisations
Les travaux
Les garanties
LES
REGLEMENTS
Outre les règlementations nationales comme le code civil, le code de
l'urbanisme ou le code de la construction et de l'habitation, tous
projets de construction doit respecter les règles mises en places au
niveau local et celles établies à titre privé.- Le PLU
Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme
qui, à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes,
établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en
conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le
territoire considéré.
Il comprend :
- un rapport de présentation, qui contient un diagnostic
et explique les choix effectués.
- un projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
qui définit les orientations générales d’aménagement et
d’urbanisme.
- éventuellement, des orientations d’aménagement relatives à
certains quartiers ou secteurs.
- un règlement et des documents graphiques, qui délimitent
les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones
agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N), et
fixent les règles générales.
Le règlement et les documents graphiques sont opposables à
toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous
travaux ou constructions.
Le PLU est accompagné d’annexes (servitudes d’utilité
publique, liste des lotissements, schémas des réseaux d’eau et
d’assainissement, plan d’exposition au bruit des aérodromes,
secteurs sauvegardés, ZAC,…).
Le PLU doit, s’il y a lieu, être compatible avec plusieurs documents : SCOT (schéma de cohérence territoriale), schéma de secteur, schéma de mise en valeur de la mer, charte du parc naturel régional ou du parc national, plan de déplacements urbains (PDU), programme local de l’habitat (PLH), schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) et schémas d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE).
La mairie de la commune dans laquelle vous voulez réaliser votre projet est en mesure de vous renseigner sur toutes les règles d’urbanisme applicables sur son territoire.
Pour tous dossiers déposés à la mairie, celle-ci est tenue :
Le PLU doit, s’il y a lieu, être compatible avec plusieurs documents : SCOT (schéma de cohérence territoriale), schéma de secteur, schéma de mise en valeur de la mer, charte du parc naturel régional ou du parc national, plan de déplacements urbains (PDU), programme local de l’habitat (PLH), schémas directeurs d’aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) et schémas d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE).
La mairie de la commune dans laquelle vous voulez réaliser votre projet est en mesure de vous renseigner sur toutes les règles d’urbanisme applicables sur son territoire.
Pour tous dossiers déposés à la mairie, celle-ci est tenue :
- d’accuser réception ou donner
décharge du dépôt de la demande.
- d’attribuer un numéro d’enregistrement.
- de procéder à l’affichage de l’avis de dépôt.
- d’attribuer un numéro d’enregistrement.
- de procéder à l’affichage de l’avis de dépôt.
-
Définition :
Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.
Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Il est délivré gratuitement.
- Catégories de certificat d'urbanisme :
Il existe deux types de certificat d'urbanisme.
Le premier est un certificat d'urbanisme d'information. Il permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :
Le second est un certificat d'urbanisme opérationnel. Il indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).
- Constitution du dossier :
Le demande de certificat d'urbanisme peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain au moyen de l'un des formulaires délivrés par l'administration (services en ligne et formulaires).
Cette demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d'urbanisme) :
- Instruction du dossier :
L'administration dispose d'un délai variable pour répondre à une demande de certificat d'urbanisme, il est de 1 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
ou de 2 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
En cas de réponse négative, l'administration précise les motifs qui s'opposent à la réalisation du projet.
La durée du certificat d'urbanisme (qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et contributions d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.
La prolongation du délai de validité s'effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger. Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.
- Garanties du certificat d'urbanisme :
Pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme.
Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.
Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Il est délivré gratuitement.
- Catégories de certificat d'urbanisme :
Il existe deux types de certificat d'urbanisme.
Le premier est un certificat d'urbanisme d'information. Il permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :
- les dispositions d'urbanisme
(par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme),
- l'existence de servitudes d'utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété),
- la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.
Ce certificat n'indique pas si le terrain est constructible ou
non.- l'existence de servitudes d'utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété),
- la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.
Le second est un certificat d'urbanisme opérationnel. Il indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).
- Constitution du dossier :
Le demande de certificat d'urbanisme peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain au moyen de l'un des formulaires délivrés par l'administration (services en ligne et formulaires).
Cette demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d'urbanisme) :
- une notice descriptive du projet
précisant la destination, la nature et la superficie hors oeuvre
du bâtiment projeté,
- un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.
La demande de certificat d'urbanisme et son dossier qui
l'accompagne doivent être fournis en :- un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.
- 2 exemplaires, pour les
demandes de certificat d'urbanisme d'information,
- 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
Le dossier peut être déposé directement à la mairie où se situe le
terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de
réception.- 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
- Instruction du dossier :
L'administration dispose d'un délai variable pour répondre à une demande de certificat d'urbanisme, il est de 1 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
ou de 2 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
En cas de réponse négative, l'administration précise les motifs qui s'opposent à la réalisation du projet.
La durée du certificat d'urbanisme (qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et contributions d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.
La prolongation du délai de validité s'effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger. Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.
- Garanties du certificat d'urbanisme :
Pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme.
- Les règlementations spécifiques
De nombreuses règlementations
s'appliquent à l'acte de construire et il est possible de
distinguer trois catégories :
- Les règlementations nationales comme le code civil, le code de l'urbanisme, le code de la construction et de l'habitation.
- Les règlementations locales comme le PLU (Plan local d'urmanisme, ancien POS).
- Les règlementations spécifiques comme les règlements de copropriété et les règlements de lotissement.
Ces règlementations spécifiques ne peuvent être que plus restrictive que les règlementations locales qui elles-même, ne peuvent être que plus restrictive que les règlementations nationales.
Par exemple, un règlement de lotissement pourra interdire les constructions en limite séparative alors que le PLU l'autorise sous certaines conditions.
De la même manière, un règlement de copropriété pourra interdire la division d'un lot ou interdire certaines destinations (interdiction d'établir un commerce, des bureaux, une activité artisanale...)
Un certain nombre de travaux peuvent également être soumis à l'autorisation en assemblée générale (changement des menuiseries, travaux sur murs porteurs, aménagement des combles...)
Ces documents précisent également les charges qui s'appliqueront à chaque lot.
Il est donc nécessaire de se procurer ces documents (auprès du vendeur, du notaire, du syndic...) et de les étudier en profondeur.
- Les règlementations nationales comme le code civil, le code de l'urbanisme, le code de la construction et de l'habitation.
- Les règlementations locales comme le PLU (Plan local d'urmanisme, ancien POS).
- Les règlementations spécifiques comme les règlements de copropriété et les règlements de lotissement.
Ces règlementations spécifiques ne peuvent être que plus restrictive que les règlementations locales qui elles-même, ne peuvent être que plus restrictive que les règlementations nationales.
Par exemple, un règlement de lotissement pourra interdire les constructions en limite séparative alors que le PLU l'autorise sous certaines conditions.
De la même manière, un règlement de copropriété pourra interdire la division d'un lot ou interdire certaines destinations (interdiction d'établir un commerce, des bureaux, une activité artisanale...)
Un certain nombre de travaux peuvent également être soumis à l'autorisation en assemblée générale (changement des menuiseries, travaux sur murs porteurs, aménagement des combles...)
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L'acte
de construire requiert
de véritables compétences, Christian
ORTIS est diplômé par le gouvernement, inscrit à l'ordre des
architectes (numéros R 3826/G A30348) et dispose de toutes les
assurances responsabilité civile et professionnelle (Mutuelle des
Architectes Français N°:30698/T/21)
Nos tarifs sont soit à la mission, soit fixés au cas par cas en fonction de la complexité du projet, ils peuvent être forfaitaires ou proportionnels au coût des travaux envisagés.
Contactez-nous, nous vous renseignerons et vous proposerons une estimation.
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