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LES AUTORISATIONS
- Les surfaces de plancher, d'emprise au sol
A compter du 1er mars 2012, les notions de SHOB (Surface Hors Œuvre Brute)et de SHON (Surface Hors Œuvre Nette) sont supprimées.
Elles sont remplacées par :

- la surface de plancher qui sert de référence pour l'évaluation des droits à construire mobilisables dans le cadre de votre projet de construction ou d'extension.
Cette surface de plancher s’entend comme l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Ainsi, contrairement à la SHON et à la SHOB, la surface de plancher est calculée à partir du nu intérieur des façades.
Il faut déduire de cette surface les parties occupées par les embrasures de portes et des fenêtres, les cages d'escalier et d'ascenseur, les aires de stationnements (garage), les combles non aménageables.
En plus, pour l'habitat collectif, il faut également déduire les caves et les celliers, les locaux techniques, les circulations intérieures (déduction forfaitaire de 10% si les logements sont desservies par des perties communes intérieures).

- la surface taxable qui est utilisée par l'administration pour déterminer la base d'imposition de la taxe d'aménagement.
Cette surface est globalement la même que la surface de plancher, cependant ne peuvent être déduites de cette surface uniquement les parties occupées par les embrasures de portes et des fenêtres ainsi que les cages d'escalier et d'ascenseur.

- l'emprise au sol qui détermine le type d'autorisation d'urbanisme nécessaire et le recours obligatoire à l'architecte.
Elle correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Il faut compter dans cette surface, les aires de stationnements couvertes, les rampes d'accès et les piscines (couverte ou non).
Ne sont pas à prendre en compte les modénatures de façades (corniches, bandeaux) ainsi que les simples débords de toitures (débords de toitures non soutenus par des poteaux ou des dispositifs en encorbellement).


- Recours à un architecte
Il faut considérer le recours à un architecte comme un principe obligatoire pour élaborer le volet architectural d'une demande de permis de construire.

Toutefois, si vous êtes un particulier construisant pour vous-même, vous pouvez déroger à cette obligation si votre projet n'excède pas 170 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher.
Pour tout projet d'extension d'une construction existante soumis à permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire si cette extension a pour effet de porter l'emprise au sol ou la surface de plancher, de l'ensemble après travaux, au -delà de 170 m².


- La déclaration préalable de travaux

Les travaux concernés :
Une déclaration préalable est notamment exigée dès lors que les travaux envisagés :

- créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 170 m²,

- modifient le volume du bâtiment entraînant le percement ou l'agrandissement d'un mur extérieur,

- modifient l'aspect extérieur du bâtiment,

- changent la destination du bâtiment (par exemple transformation d'un local commercial en local d'habitation) même lorsque celle-ci n'implique pas de travaux.

La démarche :
L'intéressé doit déclarer son projet à la mairie de la commune où est situé le terrain au moyen de l'un des formulaires délivrés par l'administration (services en ligne et formulaires)

Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement  (théoriquement) énumérée sur la notice de demande de déclaration préalable.
Ces éléments doivent être envoyés par lettre recommandée avec avis de réception ou déposés à la mairie de la commune où se situe le terrain, en 2 exemplaires.
Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, réserve naturelle, parc national...).

À cette occasion, la mairie délivre un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l'absence d'opposition du service instructeur.

Instruction de la demande :
Le délai d'instruction est généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de la demande.
Un extrait de la déclaration préalable doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et ce pendant toute la durée de l'instruction c'est-à-dire pendant au moins 1 mois.

Décisions de la mairie :
- En cas d'acceptation
Lorsque la déclaration préalable a été acceptée, le bénéficiaire dispose d'un délai de 2 ans à partir de la date d'obtention de sa déclaration préalable pour commencer les travaux. Passé ce délai, la déclaration préalable n'est en principe plus valable.
Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'une année et peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an, et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs.
Si les travaux ne peuvent être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire de l'autorisation prévoit d'interrompre le chantier pendant plus de 1 an, il peut demander de prolonger sa déclaration préalable d'une année. Cette demande doit être effectuée à la mairie et doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de la déclaration préalable.

- En cas de refus
Lorsqu'une la déclaration préalable a été refusée, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.
Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'une déclaration préalable.

- En cas d'absence de réponse
La décision de la mairie peut ne pas donner lieu à la délivrance d'un document écrit au terme du délai d'instruction. Dans tous les cas, l'absence d'opposition au terme du délai d'instruction vaut décision tacite de non-opposition à la réalisation du projet. Une attestation de non-opposition à déclaration préalable peut être délivrée sur simple demande à la mairie.

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- Le permis de construire

Les travaux concernés :
Un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

- ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m²,

- ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m².

- ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation),

- ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

S'agissant des constructions nouvelles, elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.

La démarche :
L'intéressé doit déclarer son projet à la mairie de la commune où est situé le terrain au moyen de l'un des formulaires délivrés par l'administration (services en ligne et formulaires)

Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement  (théoriquement) énumérée sur la notice de demande de déclaration préalable.
Ces éléments doivent être envoyés en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...). par lettre recommandée avec avis de réception ou déposés à la mairie de la commune où se situe le terrain, en 2 exemplaires.
Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, réserve naturelle, parc national...).

À cette occasion la mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.

Instruction de la demande :
Le délai d'instruction est généralement de 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes, ou 3 mois dans les autres cas. Un extrait de la demande de permis de construire doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et reste affiché tout le temps de l'instruction du dossier, c'est-à-dire pendant au moins 2 ou 3 mois.

Décisions de la mairie :
- En cas d'acceptation
La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

- En cas de refus
Lorsqu'un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception. Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'un permis de construire.

- En cas d'absence de réponse
La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction. Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire. L'intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.

Modifier un permis accordé :
Le bénéficiaire d'un permis de construire en cours de validité peut apporter des modifications à son permis initial dès lors que celles-ci sont mineures. Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas encore été délivrée. Ce permis ne constitue pas un nouveau permis de construire.

Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications telles que : l'aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade), la réduction ou l'augmentation de l' emprise au sol de la construction ou de la surface de plancher lorsqu'elle est mineure, ou le changement de destination d'une partie des locaux. Lorsque ces modifications sont plus importantes (par exemple, lorsqu'elles concernent un changement profond de l'implantation du projet ou de son volume), un nouveau permis de construire doit être demandé.

La demande de permis de construire modificatif doit être effectuée au moyen du formulaire délivré par l'administration (services en ligne et formulaires).
Ce formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de demande de permis modificatif.
Le dossier complet doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.
À cette occasion, la mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.
Le service instructeur dispose d'un délai d'instruction qui est en général de 2 mois.

Transfert du permis :
Le bénéficiaire d'un permis de construire peut le transférer à une autre personne. Pour pouvoir prétendre au transfert d'un permis de construire, il faut :
- que le permis (à transférer) soit encore valide,
- et que le titulaire du permis et le futur bénéficiaire aient donné leur accord sur le transfert.

La demande de transfert de permis de construire doit être effectuée au moyen du formulaire délivré par l'administration (services en ligne et formulaires).
Le formulaire doit être déposé en 1 seul exemplaire à la mairie ou être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Le transfert n'est pas automatique, il fait l'objet d'une décision de l'administration prise sous la forme d'un arrêté constatant l'accord de l'ancien et du nouveau titulaire du permis de construire, le changement de titulaire, le transfert des droits et obligations du nouveau titulaire (notamment en matière fiscale).

Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas encore été délivrée. Ce permis ne constitue pas un nouveau permis de construire.

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- Le permis d'aménager

Les travaux concernés :
Le permis d'aménager est un acte administratif qui permet à l'administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné.
Un permis d'aménager est notamment exigé pour :

- la création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs,
- la réalisation de certaines opérations de lotissement,
- la réalisation d'opération d'affouillement (creusement) et exhaussement (surélévation) du sol d'une profondeur ou d'une hauteur excédant 2 mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 100 m².

La démarche :
L'intéressé doit déclarer son projet à la mairie de la commune où est situé le terrain au moyen de l'un des formulaires délivrés par l'administration (services en ligne et formulaires)

Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement  (théoriquement) énumérée sur la notice de demande de permis d'aménager.
Le dossier doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain, en 4 exemplaires.
Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...).
La mairie délivre un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter en l'absence d'opposition du service instructeur.

Instruction de la demande :
Le délai d'instruction est généralement de 3 mois à compter de la date du dépôt de la demande.

Décisions de la mairie :
La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.
Les actions à mener en cas de refus ou de non réponse sont les mêmes que pour un permis de construire.

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- Le permis de demolir

Les travaux concernés :
Le permis de démolir est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de protéger de la destruction les éléments remarquables du patrimoine urbain et paysager. Il permet également de contrôler les surfaces de plancher existantes sur un terrain.
Un permis de démolir est notamment exigé lorsque la construction dont la démolition est envisagée se trouve dans l'un des cas suivants :
- située dans une commune qui a institué le permis de démolir par délibération du conseil municipal,
- située dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière,
- située dans un site classé ou inscrit,
- inscrite au titre des monuments historiques ou adossée à un immeuble classé au titre des monuments historiques.

La démarche :
L'intéressé doit déclarer son projet à la mairie de la commune où est situé le terrain au moyen de l'un des formulaires délivrés par l'administration (services en ligne et formulaires)

Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est limitativement  (théoriquement) énumérée sur la notice de demande de permis de démolir.

A NOTER : Si votre projet fait l'objet d'un permis de construire ou d'aménager, les formulaires de ces demandes intègrent déjà les éléments du permis de démolir et le formulaire spécifique n'est plus nécessaire.

Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain. À cette occasion, la mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.

Instruction de la demande :
Le délai d'instruction est généralement de 2 mois à compter de la date du dépôt de la demande.

Décisions de la mairie :
La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.
Les actions à mener en cas de refus ou de non réponse sont les mêmes que pour un permis de construire.

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- Les recours

• La décision administrative vous est défavorable :
Lorsque l'administration prononce une décision qui vous est défavorable, vous pouvez lui demander de revoir sa décision. Il s'agit d'un recours administratif qui peut précéder un recours contentieux. Le recours administratif peut être gracieux ou hiérarchique selon qu'il s'adresse directement à la personne qui a pris la décision ou à son supérieur hiérarchique. Le recours est libre et gratuit.

Décision susceptible de recours
> Nature de la décision
La décision administrative contestée peut être écrite (explicite) ou résulter du silence gardé par l'administration sur votre demande (implicite).
Le recours peut être exercé, quels que soient :
- l'auteur de la décision (État, mairie, département, région, établissement public administratifs, organisme de sécurité sociale et autres organismes gérant un service public administratif),
- la forme de la décision (lettre, arrêté...),
- son contenu (décision imposant une obligation ou refusant un avantage).

> Silence de l'administration
En principe, le silence gardé pendant plus de 2 mois par l'administration vaut décision implicite de rejet, c'est-à-dire refus.
Cependant, dans certaines matières, un délai de silence peut être plus long pour considérer la demande comme rejetée  (4 ou 8 mois par exemple).
Inversement dans d'autres matières, le silence gardé vaut décision implicite d'acceptation (en matière de demande de permis de construire notamment).

Types de recours administratifs possibles
Il existe 2  types de recours administratifs :

- le recours gracieux, qui s'adresse à l'administration auteur de la décision écrite ou implicite contestée,
- le recours hiérarchique, qui s'adresse à l'autorité supérieure de l'auteur de la décision (par exemple le recteur de l'académie pour une décision prise par un établissement d'enseignement).

Il est possible de faire le recours hiérarchique sans avoir fait au préalable un recours gracieux ou sans attendre d'avoir reçu la réponse au recours gracieux.

En règle générale, le recours administratif n'est pas obligatoire avant de saisir le juge mais il existe des exceptions (par exemple en matière de recouvrement de l'impôt sur le revenu).


• Le recours des tiers :
Un tiers (par exemple un voisin) peut contester la validité de l'autorisation d'urbanisme, en s'adressant au tribunal administratif, s'il estime que celle-ci lui porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.

Forme du recours et délai
Le recours peut prendre la forme d'un recours gracieux ou d'un recours hierarchique.
Si le recours s'est avéré inefficace, il est possible de se tourner vers la voie du recours contentieux.
Le délai pour agir est de 2 mois à compter du premier jour d'une période continue de 2 mois d'affichage du panneau sur le terrain.

Notification du recours
La personne qui conteste l'autorisation doit notifier son recours par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt de son recours :
- au bénéficiaire de l'autorisation,
- et à la mairie.

Cas d'irrecevabilité
Aucune contestation de l'autorisation n'est recevable à l'expiration d'un délai d'1 an à compter de l'achèvement des travaux.
La date d'achèvement retenue est celle qui a été mentionnée dans la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.

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- L'affichage du permis

L'autorisation d'urbanisme accordée doit faire l'objet d'un d'affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain.
Ces formalités constituent le point de départ du délai accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.

• Affichage sur le terrain :
Le bénéficiaire de l'autorisation doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation dès réception de la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.

Cet affichage prend la forme d'un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres.
Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique.
Il doit mentionner :
- le nom du bénéficiaire,
- la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire,
- la date et le numéro de l'autorisation,
- la nature du projet et la superficie du terrain,
- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
- les droits de recours des tiers.
Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :
- si le projet prévoit des constructions : la surface du plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètre par rapport au sol naturel,
- si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus,
- si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
- si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.
L'inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

• Affichage en mairie :
Dans les 8 jours qui suivent la délivrance expresse ou tacite (non écrit) de l'autorisation, la mairie procède à l'affichage d'un extrait de l'autorisation durant au minimum 2 mois.



L'acte de construire requiert de véritables compétences, Christian ORTIS est diplômé par le gouvernement, inscrit à l'ordre des architectes (numéros R 3826/G A30348) et dispose de toutes les assurances responsabilité civile et professionnelle (Mutuelle des Architectes Français N°:30698/T/21)

Nos tarifs sont soit à la mission, soit fixés au cas par cas en fonction de la complexité du projet, ils peuvent être forfaitaires ou proportionnels au coût des travaux envisagés.
Contactez-nous, nous vous renseignerons et vous proposerons une estimation.

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